没签购房合同,就能随意反悔了吗?

作者:赵新春  发布时间:2011/4/18 11:51:07 点击数:
导读:这是今年年初代理的一个购房合同纠纷案件,我觉得很有代表性,发在这里共同学习。王某与苏某签订房屋买卖定金协议,约定苏某将位于酒仙桥某处的房屋卖给王某,王某向苏某支付定金5万元,同时约定定金协议签订后7日内双…

这是前几年代理的一起房屋买卖合同纠纷,比较有代表性,发在这里共同学习下。

王某与苏某签订房屋买卖定金协议,约定苏某将位于酒仙桥某处的房屋卖给王某,王某向苏某支付定金15万元,同时约定定金协议签订后7日内双方签订正式的房屋买卖合同。此外,双方还口头约定,正式房屋买卖合同签订后30日左右王某向苏某支付首付款50万元。也许是经验不足,双方并没有将正式房屋买卖合同的主要条款写入定金协议中,也没有作为定金协议的附件,这为双方日后的纠纷埋下了隐患。

 双方签订定金协议后不足一周,苏某找到王某要求签订正式的房屋买卖合同,同时要求王某支付80%的首付款。王某以与当时的口头约定不符为由拒绝支付,双方产生口角。苏某称双方当时约定的就是一周内签订正式合同,同时支付首付款,现王某不能支付首付款,构成违约,遂将房屋卖与他人。

 王某在无奈之下找到本律师所,希望能要回自己的十五万元,同时要求苏某承担违约责任。我在听了王某的介绍后初步判断苏某的行为构成违约,应双倍返还王某定金30万元。但对王某不利的是,双方并没有书面约定首付款的支付时间和支付金额,如果认定苏某违约,还需要进一步的调查取证。

首先,寻找证人。因苏某和王某的定金协议是在某中介公司签订,中介公司工作人员完全了解双方当时的口头约定,只要向他们了解当时的事实情况,就可以判断孰是孰非。在与中介公司的几名了解情况的工作人员交谈后,我发现他们的说法与王某的说法一致,均认为苏某违约在先,而且在请示公司总部后,同意出庭作证。

其次,寻找王某当时承诺一个月左右支付首付的证据。一般来讲,买卖双方在签订正式合同时就会要求对方支付首付款,一般不会把首付款的支付时间延后。但在本案中,为什么双方要约定正式合同签订后一个月左右支付首付款呢?原来王某在购买本套房屋之前,另有一套房屋出卖,房款恰好是50万元,但该房款要等到与苏某签订合同后一个月左右才能到账。这也正是是王某当时要求延后一个月付款的原因。虽然这不属于本案的直接证据,但对于法官查清案件事实是有帮助的,于是我陪同王某一同前往某银行调取了第三方向王某支付这50万元的汇款记录。

再次,苏某的房屋现在情况如何呢?通过房屋管理部门的查询得知,原来苏某在与王某签订定金协议后第8天,就已经将该套房屋卖给了第三人。从这里可以进一步判断王某所述与事实相符,因为苏某如果在7日内与他人签订房屋买卖合同,显然是对王某构成违约的,为逃避违约责任,苏某故意在第8天才与他人签订合同。但房屋买卖时一个复杂的交易,对于买卖双方来说,一般不会在当天看房并交款,从看房到交款必然会有一个过程,这个过程短则数日,多则数月。由此可以判断,苏某很早就开始与第三人联系卖房事宜,而不可能是在与王某约定的7日期满后才开始与他人联系卖房事宜。

有了上述证据的支持,剩下的工作就是将事情向法官表达清楚了。因双方都没有有力的书面证据,只能从证人证言及一些间接证据中作出当时实际情况的判断。相对来讲我方证据较为充分,最终法院支持了王某的诉请,判令苏某双倍返还定金,苏某也为自己的毁约付出了代价。


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