限购或限贷政策对房屋买卖合同的影响

  发布时间:2018/3/27 18:55:31 点击数:
导读:一、近期主要限购、限贷政策整理二、因限购导致合同无法履行,购房人可以无责解除合同。因限购导致购房人不具备购房资格,必然导致合同无法继续履行,且购房人对此并无任何过错,购房人可以申请无责解除合同,要求返还

一、 近期主要限购、限贷政策整理

 

二、因限购导致合同无法履行,购房人可以无责解除合同。

 因限购导致购房人不具备购房资格,必然导致合同无法继续履行,且购房人对此并无任何过错,购房人可以申请无责解除合同,要求返还已缴纳的定金或首付款等。

依据:

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》(2011年12月13日)第三条:住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

 

《2015年度全国民事审判工作会议纪要 》第28条第二款:房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。

三、因限贷导致购房人无力支付房款,经查实后,可以无责解除合同。

限贷是否可以无责解除合同需要具体分析,如查实购房人受限贷政策影响,的确没有能力继续履行合同,则可以申请无责解除合同;如果经审查,购房人有能力继续支付,履行合同,则不能以限贷为由解除合同。

依据:

《2015年度全国民事审判工作会议纪要 》第28条第一款:房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。

 

特别提示:

1、如果合同中有类似“因故无法办理贷款,由买受人自行筹集资金支付”的约定,此时买受人以政策调整不能办理贷款为由要求解除合同,不予支持。买受人应自行筹集资金。

 

或者增加“因故无法办理贷款,由买受人自行筹集资金支付或可以解除合同”。

 

2、如果合同中有类似“因当事人自身原因无法办理贷款,由购房人自行筹集资金支付”的约定,因调控政策不属于自身原因,故买受人以调控政策为由解除合同,一般予以支持。

 

 

四、合同解除后如何处理?

原则上,如果因调控政策导致买受人无法支付房款,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人,买受人应当将已交付的房屋返还给出卖人。当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持。

 

特殊情况:1、如果合同解除确实导致双方利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。损失数额会考虑市场差价、基本住房还是投资性住房、合同解除后出卖人仍然持有房屋等多方面情况来确定。

2、如果居间人已经收取全额中介费的,合同因调控政策而解除,居间人无权收取全部中介费,只能获得从事居间活动支出的合理费用。

3、如果合同本来能够实际履行,但因一方原因造成合同迟延履行,并在此期间由于调控政策的实施导致合同无法继续履行的,违约方仍然应当向守约方承担违约责任。

 

五、政策适用时间节点一般为网签时

新政出台时已经网签的原则上适用老政策,未进行网签的,原则上适用新政策。所以建议在政策密集出台时期,务必尽快办理网签,以减少交易的不确定性。

 


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