北京农村房屋买卖合同无效赔偿计算标准

  发布时间:2020/7/11 13:04:12 点击数:
导读:农村房屋买卖无效后补偿的计算1、补偿,包括宅基地区位补偿金额、超出控制标准区位补偿金额。该项补偿是对宅基地使用权补偿转化而来,根据被拆迁院落的宅基地面积确定的补偿金额。合同无效后,就该项补偿,依据双方之

农村房屋买卖无效后补偿的计算1、补偿,包括宅基地区位补偿金额、超出控制标准区位补偿金额。该项补偿是对宅基地使用权补偿转化而来,根据被拆迁院落的宅基地面积确定的补偿金额。合同无效后,就该项补偿,依据双方之间的过错责任,刘买方应分得其中的70%2、补助,包括合理利用宅基地补助、节约装修补助、房屋安置面积补助、临时安置费补助。其中,房屋安置面积补助和临时安置费补助是与被安置人相关的,刘买方并非该院落拆迁所确定的被安置人,故其无权分割该两项款项。此外,根据拆迁政策,合理利用宅基地补助是指宅基地内未建设房屋形成空置土地,可按空置土地面积每平方米2500元的标准给予补助;节约装修补助是指合法房屋或经认定房屋的装修及室内外附属物,经评估后按照不超过控制标准的宅基地面积计算,每平方米不足1000元的,可按照每平方米1000元给予节约装修补助,自愿放弃房屋装修及附属物评估的,按照宅基地面积计算,给予每平方米1000元的节约装修补助。经查,涉案院落是按照宅基地上全部未建设房屋形成空置土地的标准进行补偿的,该两项补偿金额均依照的是宅基地的面积进行的补偿,故对该两项款项,亦应由刘买方分得其中的70%3、奖励,包括节约资源奖、工程配合奖、提前搬家奖。按照拆迁政策,节约资源奖是指经确认的宅基地内未建设二层以上(含二层)楼房,且宅基地外无未经审批或确认建设房屋及建筑物的,可按照宅基地面积每平方米1500元,给予节约资源奖。该奖励跟院内房屋建设状况相关,但该项奖励金额实际是依照宅基地的面积给予的,故亦应参照宅基地补偿的分割方法,由刘买方分得其中的70%。工程配合奖、提前搬家奖及一次性自主腾退奖系针对每宗宅基地的补偿,且是基于被拆迁人同意签约、腾房后所支付的款项,吴卖方系实际签约人,刘买方占有、使用该宅院,为实际腾房人,故亦应按照双方的过错责任,由刘买方分得其中的70%

 

原告刘买方向本院提出诉讼请求:1、判令二被告返还应归属于原告的拆迁补偿款(包括吴卖家名下60号院宅基地因征地拆迁所获得的各种补偿、吴卖方名下28号院的房屋及附属物的各种拆迁补偿)人民币3 121 400元;2、诉讼费由二被告承担。审理过程中,刘买方明确其第一项诉讼请求中拆迁补偿款3 121 400元为吴卖方名下28号院的拆迁补偿款。事实和理由:2007312日,原告刘买方与被告吴卖家签订《协议书》,约定吴卖家将位于昌平区南邵镇村的宅基地(土地使用证为:昌政地字第02080号)及地上房屋和相关附属物转让给刘买方,且双方约定:宅基地因征地、拆迁所产生的任何补偿均归乙方(原告)所有,甲方(被告)如取得任何补偿应当立即无条件交还乙方刘买方应向吴卖家支付标的物补偿费用(转让费)人民币10万元整。合同签订后,刘买方依约向吴卖家支付了全部转让补偿费。吴卖家刘买方交付标的物及土地证原件。后刘买方在交付的宅基地上修建十数间住房,并实际使用至今。但近日刘买方得知,吴卖家刘买方交付的标的物并非土地使用证(昌政地字第02080号)所记载之宅基地(60号院),而系被告吴卖方所有之宅基地(28号院)。且刘买方28号院修建房屋并实际使用已十余年,吴卖方并未提出异议。现上述两处宅基地及房屋进行拆迁,二被告已与北京铭嘉房地产开发有限公司签署《补偿补助安置协议》,协议确定本次腾退采取货币补偿结合房屋安置方式进行补偿。但被告背信弃义,声明不再履行原协议及约定,意图霸吞拆迁补偿款,严重侵害了原告的合法利益。故诉至法院,请求在查明事实的基础上,依法支持原告的诉讼请求。

被告吴卖家吴卖方经本院合法传唤未到庭参加诉讼,也未提交书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下:

2007312日,吴卖家(吴颜才、甲方)与刘买方(乙方)签订《协议书》,约定:甲方因家庭原因不再使用位于昌平区南邵镇小北哨村的宅基地及地上房屋。乙方系昌平区兴寿镇海子村村民,因目前尚无宅基地,为解决全家3(家庭人口数)住房问题,向小北哨村村民委员会申请使用甲方宅基地并取得地上房屋。一、乙方拟取得的标的物为位于昌平区南邵镇村的宅基地及地上房屋和相关附属物,宅基地占地面积180平方米,地上房屋建筑面积约90平方米。二、甲方应于2007331日前将标的物腾空并将标的物及宅基地交付乙方。本协议签署之日,甲方将与标的物有关的权属证明文件交付乙方。三、标的物的补偿费用共计人民币10万元,该费用为乙方取得本协议第一条项下标的物而应向甲方交付的全部费用。甲方按照本协议第二条约定向乙方交付标的物后当日,乙方向甲方支付补偿费的50%,计人民币5万元。政府批准乙方取得本协议第一项下宅基地使用权后3日内,乙方向甲方付清余款。四、甲方应当确保转让给乙方的标的物不存在任何权利瑕疵,如实向乙方告知与标的物有关的全部信息。乙方向甲方全额支付补偿费后,宅基地因征地、拆迁所产生的任何补偿均归乙方所有,甲方如取得任何补偿应当立即无条件交还乙方。本协议由甲乙双方于2007312日在昌平区南邵镇村签署,自双方签署之日起生效。协议还约定了其他内容。

2018年,北京铭嘉房地产开发有限公司(以下简称铭嘉公司、甲方)与吴卖家(乙方)签订了《昌平新城东区九期土地一级开发村集体土地宅基地房屋自主腾退项目补偿补助安置协议》(协议编号为XBS-083),约定:乙方宅基地及地上房屋位于北京市昌平区南邵镇村(以下简称60号宅院),经公示确认本宗宅基地面积为33844平方米,控制标准面积为267平方米,超过控制标准面积为7144平方米;宅基地范围内包括地上房屋建筑面积23918平方米及其附属物;本次腾退采取货币补偿结合房屋安置的方式;经甲乙双方协商确定,乙方按照相关政策及规定同意以宅基地上全部未建设房屋形成空置土地的标准进行补偿、补助及奖励:(一)补偿、1.宅基地区位补偿金额2 202 750元,2.超出控制标准区位补偿金额235 752元,(二)补助、1.合理利用宅基地补助846 100元,2.节约装修补助338 440元,3.房屋安置面积补助400 000元,4.临时安置费补助24 000元,(三)奖励、1.节约资源奖507 660元,2.工程配合奖20万元,3.提前搬家奖10万元,以上补偿、补助及奖励的费用共计人民币4 854 702元,(四)其他、一次性自主腾退奖:本项奖励的最高金额为20万元,其中,宅基地所在区域腾退范围内签约比例达到95%支付15万元,宅基地所在区域腾退范围内签约比例达到100%,再支付5万元。协议还约定了其他内容。协议尾部乙方签署日期为201898日,甲方签署日期为2018109日。吴卖家所获拆迁款总金额为5 004 702元。

2018年,铭嘉公司(甲方)与吴卖方(乙方)签订了《昌平新城东区九期土地一级开发村集体土地宅基地房屋自主腾退项目补偿补助安置协议》(协议编号为XBS-084),约定:乙方宅基地及地上房屋位于北京市昌平区南邵镇村(以下简称28号宅院),经公示确认本宗宅基地面积为180平方米,控制标准面积为180平方米,超过控制标准面积为0平方米;宅基地范围内包括地上房屋建筑面积180平方米及其附属物;本次腾退采取货币补偿结合房屋安置的方式;经甲乙双方协商确定,乙方按照相关政策及规定同意以宅基地上全部未建设房屋形成空置土地的标准进行补偿、补助及奖励:(一)补偿、1.宅基地区位补偿金额1 485 000元,2.超出控制标准区位补偿金额0元,(二)补助、1.合理利用宅基地补助450 000元,2.节约装修补助180 000元,3.房屋安置面积补助272 000元,4.临时安置费补助14 400元,(三)奖励、1.节约资源奖270 000元,2.工程配合奖20万元,3.提前搬家奖10万元,以上补偿、补助及奖励的费用共计人民币2 971 400元,(四)其他、一次性自主腾退奖:本项奖励的最高金额为20万元,其中,宅基地所在区域腾退范围内签约比例达到95%支付15万元,宅基地所在区域腾退范围内签约比例达到100%,再支付5万元。协议还约定了其他内容。协议尾部乙方签署日期为201898日,甲方签署日期为2018109日。经核实,截止到本案审理期间,因该村签约比例尚未达到100%,故吴卖方所获一次性自主腾退奖为15万元。

刘买方称《协议书》签订当日其给付吴卖家5万元,交付宅院及房屋当日其又给付给吴卖家5万元,并出具《收条》一份作为证据,《收条》内容为:2007312日我与刘买方签订的《协议书》约定的全部补偿(房和地的转让款),现刘买方已全部给我共计人民币10万元,我已收到。落款签名为吴卖家(吴颜才),落款时间为2008107日。刘买方表示协议签订后吴卖家将土地使用证(编号为昌政地字第02080号,姓名吴颜才)交付给刘买方20073月底,吴卖家将宅院和房屋交付给刘买方,此后,刘买方将原有老房拆除,建十余间新房,并占有、使用至该宅院拆迁。刘买方吴卖家实际交付给刘买方的宅院及房屋是其弟弟吴卖方名下的,并提供吴卖家吴卖方二人签名、摁印的《情况说明》一份(同时提交吴卖家吴卖方手持该《情况说明》的照片一张)作为证据。该《情况说明》主要内容为:吴卖家吴卖方是亲兄弟关系,吴卖家是兄,吴卖方是弟。当初(2007312日)吴卖家卖房和宅基地给刘买方,合同签的是吴卖家名下的宅基地和房(土地证昌政地02080号)是60号院。但吴卖家实际交房交的是吴卖方名下的28号院,刘买方收房后在28号院重新盖的房,至今实际占有使用十余年。后拆迁后,为了配合拆迁公司交回被拆迁房,刘买方同意把28号院交给拆迁公司,20181124日,刘买方配合交房、地,吴卖家吴卖方在房屋验收单上签字。

此外,刘买方提供吴卖家签字、摁印的《承诺书》和《授权委托书》各一份。《承诺书》内容为:2007312日,我与刘买方签订《协议书》,将位于昌平区南邵镇村、登记在我名下的宅基地(面积180平方米)及地上房屋(建筑面积约90平方米)转让给刘买方刘买方已经向我支付了约定的全部补偿费用,我已交付房屋。我自愿承诺:一、不再对上述《协议书》的效力及履行等问题向刘买方提出任何法律主张,且上述《协议书》的效力等问题不影响本《协议书》第二条的履行。二、上述宅基地及房屋如遇征地、拆迁,(1)宅基地和房屋使用权人(被拆迁人)变更为刘买方,因征地、拆迁所获得的各种补偿款均归刘买方所有。(2)如未能变更宅基地和房屋使用权人(被拆迁人),我授权刘买方代为办理与上述土地及房屋征地拆迁补偿相关的全部事项,因征地、拆迁所获得的各种补偿均归刘买方所有。(3)如果上述相关补偿款项无论何种原因归入我的名下,亦归刘买方所有,我在收到后立即无条件全部交付刘买方。对此我不再主张任何权利。三、上述全部承诺是我的真实意思表示,不可撤回。尾部落款时间为201032日。《授权委托书》的主要内容为:现就委托人名下的昌平区南邵镇村的土地及地上物拆迁补偿事宜,委托人吴卖家授权受托人刘买方全权处理,具体如下:1、被拆迁土地基本情况:使用权人:吴颜才,土地使用证号:昌政地字第02080号;土地位置:南邵;批准面积:180平方米;土地性质:宅基地;取得土地使用证时间:198644日。2、地上物及附属物:地上房屋及附属物:地上房屋建筑面积约90平方米及相关附属物。3、授权事项:授权受托人全权处理位于昌平区南邵镇村的宅基地及地上房屋和相关附属物的拆迁补偿事宜。受托人有权代为进行相关协商、谈判、签署并提交相关的文件、收取各种补偿款等与此次拆迁补偿有关事宜。受托人有权在需要时转托第三人办理。尾部落款时间为201032日。

另查,吴卖家吴卖方系兄弟关系,刘买方系北京市昌平区延寿镇海子村村民。

上述事实,有协议书、土地使用证、收条、补偿补助安置协议、证明信、情况说明、照片、承诺书、授权委托书及当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。吴卖家吴卖方经本院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中,双方《协议书》约定买卖的是吴卖家名下宅院,但实际交付的是吴卖方名下宅院,至拆迁之前刘买方已在院内建房并占有、使用十余年,吴卖方未提出异议,且刘买方提供的吴卖家吴卖方签字、摁印的《情况说明》也证实二人认可该情况,故视为吴卖方吴卖家出卖其名下宅院的认可。本案《协议书》中约定买卖的是农村宅基地及地上房屋和相关附属物。宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得,刘买方并非该集体经济组织成员,故双方签订的《协议书》违反了法律、法规的强制性规定,应属无效。

合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,《协议书》的无效,双方均有过错,结合协议签订及履行情况,出卖方应承担主要责任,买受方应承担次要责任。现涉案院落已被拆迁,吴卖方已与拆迁公司签订补偿补助安置协议,院落中的房屋及土地的价值等已转化为拆迁补偿款,故应当根据双方当事人的过错责任对拆迁补偿款进行合理分配。1、补偿,包括宅基地区位补偿金额、超出控制标准区位补偿金额。该项补偿是对宅基地使用权补偿转化而来,根据被拆迁院落的宅基地面积确定的补偿金额。合同无效后,就该项补偿,依据双方之间的过错责任,刘买方应分得其中的70%2、补助,包括合理利用宅基地补助、节约装修补助、房屋安置面积补助、临时安置费补助。其中,房屋安置面积补助和临时安置费补助是与被安置人相关的,刘买方并非该院落拆迁所确定的被安置人,故其无权分割该两项款项。此外,根据拆迁政策,合理利用宅基地补助是指宅基地内未建设房屋形成空置土地,可按空置土地面积每平方米2500元的标准给予补助;节约装修补助是指合法房屋或经认定房屋的装修及室内外附属物,经评估后按照不超过控制标准的宅基地面积计算,每平方米不足1000元的,可按照每平方米1000元给予节约装修补助,自愿放弃房屋装修及附属物评估的,按照宅基地面积计算,给予每平方米1000元的节约装修补助。经查,涉案院落是按照宅基地上全部未建设房屋形成空置土地的标准进行补偿的,该两项补偿金额均依照的是宅基地的面积进行的补偿,故对该两项款项,亦应由刘买方分得其中的70%3、奖励,包括节约资源奖、工程配合奖、提前搬家奖。按照拆迁政策,节约资源奖是指经确认的宅基地内未建设二层以上(含二层)楼房,且宅基地外无未经审批或确认建设房屋及建筑物的,可按照宅基地面积每平方米1500元,给予节约资源奖。该奖励跟院内房屋建设状况相关,但该项奖励金额实际是依照宅基地的面积给予的,故亦应参照宅基地补偿的分割方法,由刘买方分得其中的70%。工程配合奖、提前搬家奖及一次性自主腾退奖系针对每宗宅基地的补偿,且是基于被拆迁人同意签约、腾房后所支付的款项,吴卖方系实际签约人,刘买方占有、使用该宅院,为实际腾房人,故亦应按照双方的过错责任,由刘买方分得其中的70%。此外,《协议书》虽系吴卖家所签,约定的是吴卖家名下宅院,但实际履行的为吴卖方名下宅院,且涉案宅院的拆迁补偿款是直接补偿给吴卖方的,故应当由吴卖方给付刘买方拆迁补偿款。对于刘买方关于由吴卖家吴卖方连带给付其拆迁补偿款的主张,依据不足,本院不予支持;对于刘买方吴卖家签字、摁印的《承诺书》和《授权委托书》作为证据,主张其应取得全部拆迁补偿款一节,因该拆迁补偿款系补偿给吴卖方吴卖方虽认可吴卖家的卖房行为,但无证据证明其亦认可吴卖家的《承诺书》和《授权委托书》,且该《承诺书》和《授权委托书》写明的是吴卖家名下的宅院及房屋,故刘买方的该项主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:

一、吴卖方于本判决生效后七日内给付刘买方拆迁补偿款1 984 500元;


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