购买的房产过户前被法院查封,买房人如何维权?

作者:赵新春  发布时间:2021/1/31 11:53:08 点击数:
导读:购买的房产过户前被法院查封,买房人如何维权?作者:赵新春律师/合伙人单位:北京华沛德权律师事务所本案系本律师团队曾经代理的一例房屋买卖合同纠纷案,因较有代表性,故拿来与大家共同分享。买方郑某与卖方李某签

购买的房产过户前被法院查封,买房人如何维权?

 

作者:赵新春   律师/合伙人

单位:北京华沛德权律师事务所

 

本案系本律师团队曾经代理的一例房屋买卖合同纠纷案,因较有代表性,故拿来与大家共同分享。买方郑某与卖方李某签订房屋买卖合同时,涉案房屋尚未取得房产证,双方约定卖方领取房产证书后办理过户手续。但李某取得房产证书后,却将该房产为他人债务提供担保,导致房产被其他法院查封,进而无法办理房屋过户手续。此时,买方应该怎么维权?是要求继续履行合同,还是要求解除合同、并追究卖方的违约责任?需要仔细斟酌!

基本案情:

2015年郑某欲购买房屋找到北京某房地产经纪有限公司,并通过房产经纪公司与卖方李某达成购房意向。2015112日,李某与郑某签订《房屋买卖合同》,约定李某将坐落于北京市朝阳区某小区房屋出售给郑某,房屋总价款为586万元。因涉案房屋尚未取得的所有权证书,双方约定出卖人在得到领取该房屋的《房屋所有权证书》的通知后3日内通知买受人和房地产经纪公司(居间方),双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。同时约定房屋所有权转移登记前郑某向李某支付前期购房款350万元,余款236万元在办理房屋权属转移登记之日支付。合同签订后,郑某先后向卖方李某支付购房款4016000元(李某称资金紧张,郑某为提供便利比合同约定多支付50多万元),并已经实际入住,但此后李某一直未配合郑某办理房屋过户手续。后郑某得知,2016928日卖方李某已经办理了涉案房屋产权证书。因办理网签前需要到建委进行房本核验,核验时间为7-10个工作日,1019日建委核验通过后,当日房产经纪公司即为双方办理网签手续,结果得知无法办理,原因是李某名下的该房屋已经于20161017日被山东省嘉祥县人民法院查封。

后李某主动找到郑某,提出因房屋被法院查封无法过户,只能解除合同,并提出愿意退还郑某已经支付的全部购房款。但此时房屋价款已经上涨100多万元,且郑某已经实际入住多日,当然不希望解除购房合同。同时,郑某怀疑李某为了达到中止交易的目的,故意与他人恶意串通,造成房屋被法院查封的事实。因与李某多次协商未果,为了维护自身合法权益,郑某找到律师,希望能够通过法律途径解决。

案件结果:

本案律师接受郑某委托后,确立了两条诉讼路线:一、立即向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,要求被告配合办理房屋过户手续,并对涉案房产采取保全措施;二、立即向山东省嘉祥县人民法院提起执行异议,要求嘉祥县人民法院解除对涉案房产的查封措施。因涉案房屋处于查封状态,第一条路线在法院确定的开庭日期前,如果房产还没有解封的话,那必然会被法院驳回。所以,问题的关键还在于房产的解封。最终在律师努力下,山东省嘉祥县人民法院解除了对房屋的查封措施,朝阳区人民法院依法开庭后,判令被告将房屋过户给原告,并判令被告赔偿原告经济损失10万元。

律师评析:

本案听取完当事人对案情的介绍后,基本可以确定两条诉讼思路:一、继续履行合同,但首先要解决山东法院对房屋的查封问题;二、解除合同,要求卖方退还购房款并承担违约责任。但如果解除合同,卖方是否有能力退还购房款?涉案房产已经涨价100多万,法院判决对方承担违约责任时,是否能够全部支持房屋涨价的损失?这些都是未知数。如果卖方已经转移财产,那么法院即便判决解除合同、卖方退还全部购房款并赔偿买方经济损失,那也很难得到执行,届时恐怕买方将房财两空。经律师与当事人分析利害并充分协商后,决定将继续履行合同作为首选方案,在该方案推进过程中,如果发现合同确实无法继续履行,再考虑解除合同、并要求对方赔偿损失。

在确定继续履行合同的方案后,律师立即着手以下两项工作:一、立即向房屋所在地人民法院起诉要求继续履行合同,同时对该房屋采取财产保全措施,以防止卖方进一步通过抵押、出售等方式处理该房产;二、立即向山东省嘉祥县人民法院提起执行异议,要求解除对涉案房产的查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,在山东省嘉祥县人民法院查封涉案房产之前,原被告已经签订房屋买卖合同,且原告已经实际入住,已支付大部分购房款,剩余购房款也完全同意继续支付。在此情况下,山东省嘉祥县人民法院应当对涉案房产解除查封。最终,经与嘉祥法院多次沟通,买方将剩余购房款交付嘉祥法院,嘉祥法院出具了对涉案房产解除查封的裁定书。

此时,距离原告在朝阳区人民法院提起诉讼已经三个多月。在此期间,朝阳区人民法院审理本案的主审法官也曾与原告律师进行过沟通,认为本案涉案房产被其他法院查封,朝阳法院不可能支持原告办理过户登记的诉讼请求,询问是否考虑变更诉讼请求,或者撤案后另行起诉要求解除合同?法官的意见应当说是中肯和合理的,但是本案确定继续履行合同的诉讼思路并非原告方的草率决策,此后律师向法官通报了已就涉案房产的查封问题向嘉祥法院提出执行异议,并请求法院暂时中止审理本案、待嘉祥法院对原告的执行异议作出裁决后再继续审理。法院的等待不可能是无限期的,嘉祥法院的解封问题需要加快进度。最终,经过几个月的不断努力,嘉祥法院解除了对涉案房产的查封,律师在拿到裁定书后立即向朝阳法院申请继续审理。结果当然不出所料,朝阳法院支持原告要求继续履行合同的诉讼请求,并判令被告赔偿原告违约金10万元。判决后,被告仍不配合过户,原告向人民法院申请强制执行,房产顺利过户。

事后来看,律师确定继续履行合同的诉讼是完全正确的,但是在起诉之初,还是感受到了来自当事人的压力。明知房产已经被法院查封,还要求继续履行,有多大的可行性?是不是一定会被法院驳回?万一嘉祥法院不解封怎么办?包括当事人寻问的其他律师也给出了调整诉讼请求为解除合同的法律意见。但经律师与当事人耐心解释,坚持继续履行合同的诉讼,同时尽快推进嘉祥法院执行异议的处理进程,因为只有这样才是对当事人最有利的解决方式,解除合同并非不可行,但绝不是最优方案。当然,任何诉讼都有风险,嘉祥法院的执行异议是存在被驳回的可能性的,但如果真的被驳回,那么在驳回后再向朝阳法院申请变更诉讼请求,或者撤诉后另行起诉也是可以的。当然,本案能得到顺利解决,也与主审法官在合理限度内给与了一定的时间宽限有关系。

凡事预则立,不预则废!律师代理一件案件的成功,往往需要各方面的争取和努力,而不是未卜先知给出答案。尤其在代理疑难复杂案件过程中,律师不可能在接到委托之时就对案件结果给出完全准确的答案,但律师需要为当事人委托事务提出整体解决方案,并对解决方案进行优先次序排列,但凡能够以最优方式解决的,一定要争取,只有在最优方案不可行的情况下,才能退而求其次。(完)

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